{"id":156,"date":"2018-08-08T15:57:16","date_gmt":"2018-08-08T18:57:16","guid":{"rendered":"https:\/\/imovita.com\/blog\/?p=156"},"modified":"2018-08-20T18:27:52","modified_gmt":"2018-08-20T21:27:52","slug":"como-fazer-extincao-de-aforamento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/imovita.com\/blog\/como-fazer-extincao-de-aforamento\/","title":{"rendered":"Como Fazer Extin\u00e7\u00e3o de Aforamento ou Enfiteuse?"},"content":{"rendered":"
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Aforamento, enfiteuse ou emprazamento, \u00e9 a rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica, por via da qual o propriet\u00e1rio, senhorio direto (o senhorio direto, na grande maioria das Comarcas e Munic\u00edpios onde existe a enfiteuse, \u00e9 o poder P\u00fablico (Prefeitura Municipal ou Uni\u00e3o), ou, ent\u00e3o, entidades religiosas) autoriza outra pessoa (o foreiro, ou enfiteuta) a usar, gozar e dispor do terreno, com certas restri\u00e7\u00f5es e obriga\u00e7\u00f5es, dentre estas a de pagamento do foro ou pens\u00e3o anual. O aforamento \u00e9 um direito real, onde o Senhorio \u00e9 titular do dom\u00ednio direto e o foreiro do dom\u00ednio \u00fatil. O somat\u00f3rio dos dom\u00ednios direto e \u00fatil constitui o dom\u00ednio pleno, no qual se acham reunidos todos os atributos de propriedade, ou seja, o uso, o gozo e a disposi\u00e7\u00e3o. Para exercer o dom\u00ednio \u00fatil sobre o bem alheio, al\u00e9m do foro anual, o foreiro dever\u00e1 tamb\u00e9m pagar ao senhorio, o laud\u00eamio, que \u00e9 uma porcentagem de 2,5% calculado sobre o valor atualizado da propriedade. O laud\u00eamio s\u00f3 \u00e9 pago em caso de transfer\u00eancia de dom\u00ednio \u00fatil, por venda ou doa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

A enfiteuse \u00e9 um contrato perp\u00e9tuo, enquanto que contrato por tempo limitado constitui-se arrendamento. Existem dois tipos de enfiteuse: civil e administrativa. A enfiteuse civil \u00e9 constitu\u00edda sobre bens particulares e p\u00fablicos (do dom\u00ednio municipal) e a administrativa, sobre im\u00f3veis da Uni\u00e3o, como terrenos da Marinha.<\/p>\n

O Novo C\u00f3digo Civil, que entrou em vigor a partir de janeiro do ano de dois mil e tr\u00eas (2003), em Livro Complementar, Disposi\u00e7\u00f5es Finais e Transit\u00f3rias, no Artigo n\u00ba 2.038, diz: \u201cFica proibida a constitui\u00e7\u00e3o de Enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, at\u00e9 sua extin\u00e7\u00e3o, as disposi\u00e7\u00f5es do C\u00f3digo Civil, de 1\u00ba de janeiro de 1916, e leis posteriores\u201d.<\/p>\n

De acordo com o C\u00f3digo Civil de 1916, art. 693: \u201cTodos os aforamentos, inclusive os constitu\u00eddos anteriormente a este C\u00f3digo, salvo acordo entre as partes, s\u00e3o resgat\u00e1veis 10 (dez) anos depois de constitu\u00eddos, mediante pagamento de um laud\u00eamio, que ser\u00e1 de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pens\u00f5es anuais pelo foreiro, que n\u00e3o poder\u00e1 no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposi\u00e7\u00f5es imperativas deste Cap\u00edtulo.\u201d<\/p>\n

Assim, as enfiteuses particulares j\u00e1 registradas existir\u00e3o enquanto n\u00e3o consolidados os dom\u00ednios direto e \u00fatil \u2013 ou n\u00e3o extintas.<\/p>\n

Uma vez que a enfiteuse civil foi abolida, faz-se necess\u00e1rio que os enfiteutas solicitem na prefeitura o resgate de aforamento ou extin\u00e7\u00e3o de enfiteuse para obter o dom\u00ednio direto do seu im\u00f3vel. Antes do novo c\u00f3digo civil, o foreiro poderia transmitir a enfiteuse a terceiros por meio de venda ou doa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel foreiro, mediante pagamento do laud\u00eamio. Por\u00e9m hoje a transmiss\u00e3o do aforamento n\u00e3o \u00e9 mais permitida. Os cart\u00f3rios de notas n\u00e3o fazem escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel foreiro. Isso significa que o enfiteuta s\u00f3 poder\u00e1 vender ou doar um im\u00f3vel foreiro depois da extin\u00e7\u00e3o de enfiteuse, estando este ato praticado, devidamente registrado no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n

Para descobrir se o seu im\u00f3vel \u00e9 aforamento, solicite no Cart\u00f3rio de Registro uma Matr\u00edcula atualizada do Registro do Im\u00f3vel e verifique se nele consta “carta de aforamento” como forma original de aquisi\u00e7\u00e3o do terreno, e verifique se o aforamento j\u00e1 foi extinto. Tome os passos necess\u00e1rios para obter o dom\u00ednio direto junto a Prefeitura Municipal, se esse for o caso. Para isso, dirija-se \u00e0 Secretaria Municipal de Tributos com a Peti\u00e7\u00e3o de Extin\u00e7\u00e3o de Enfiteuse juntamente com os seguintes documentos necess\u00e1rios:<\/p>\n

-Certid\u00e3o Negativa de D\u00e9bitos (IPTU)<\/p>\n

-Certid\u00e3o de Cadastro com limites atualizados (Obtido no setor de cadastro da prefeitura)<\/p>\n

-C\u00f3pia do RG e do CPF do requerente.<\/p>\n

-C\u00f3pias do(s) termo (s) de transfer\u00eancia (s) ou ESCRITURA P\u00daBLICA (quando houver)<\/p>\n

-Matr\u00edcula atualizada do Registro do Im\u00f3vel (Obtida no cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis)<\/p>\n

Depois que d\u00e1 entrada com a peti\u00e7\u00e3o, o requerente dever\u00e1 pagar o laud\u00eamio e dez pens\u00f5es anuais, ap\u00f3s o que o procurador geral do munic\u00edpio encaminhar\u00e1 o Instrumento Particular de Extin\u00e7\u00e3o de Enfiteuse e Transmiss\u00e3o de Dom\u00ednio Direto para que seja assinado pelo prefeito municipal. Esse documento dever\u00e1 ser levado ao cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis para que esse ato praticado seja registrado e averbado na matr\u00edcula do seu im\u00f3vel. Ap\u00f3s essa averba\u00e7\u00e3o, voc\u00ea ser\u00e1 o titular do dom\u00ednio direto, e seu im\u00f3vel estar\u00e1 apto para realiza\u00e7\u00e3o da escritura de compra e venda.<\/p>\n

O processo de extin\u00e7\u00e3o de enfiteuse \u00e9 burocr\u00e1tico e envolve algumas idas ao cart\u00f3rio e \u00e0 prefeitura. Por isso \u00e9 recomend\u00e1vel a assessoria de um profissional. Poder\u00e1 poupar seu tempo e energia agilizando o\u00a0 processo ao contratar uma imobili\u00e1ria ou despachante imobili\u00e1rio\u00a0 \u00a0para realizar os servi\u00e7os.<\/p>\n

Se voc\u00ea descobrir que tem um im\u00f3vel aforado e pretende vend\u00ea-lo, n\u00e3o deixe para cuidar desse assunto na \u00faltima hora, quando for transmitir a escritura. Isso poder\u00e1 atrasar ou impedir a concretiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio, porque\u00a0 a transmiss\u00e3o do dom\u00ednio direto pela prefeitura e a averba\u00e7\u00e3o do mesmo na matr\u00edcula do Cart\u00f3rio de Registro de im\u00f3veis \u00e9 um processo que\u00a0 poder\u00e1 se estender por\u00a0 alguns meses. Exer\u00e7a o seu direito de resgate do aforamento e torne-se o propriet\u00e1rio titular do dom\u00ednio direto do seu im\u00f3vel.<\/p>\n

Perguntas dos leitores:<\/p>\n

1) Como a prefeitura calcula o laud\u00eamio e o foro?<\/em><\/p>\n

O laud\u00eamio corresponde 2,5% sobre o valor da \u00e1rea do terreno, (n\u00e3o cobra sobre o valor de \u00e1rea constru\u00edda). A avalia\u00e7\u00e3o \u00e9 feita por uma comiss\u00e3o da prefeitura.<\/p>\n

Laud\u00eamio = \u00c1rea X Valor\/m\u00b2 X 2,5%<\/p>\n

O foro corresponde a 10 pens\u00f5es anuais pelo foreiro, onde cada pens\u00e3o \u00e9 calculada 0,04644 sobre o valor da \u00e1rea do terreno.<\/p>\n

Foro = \u00c1rea X Valor\/m\u00b2 X 0,04644 X 10<\/p>\n

2) Em caso de venda, \u00e9 melhor fazer a extin\u00e7\u00e3o do aforamento antes ou depois da venda?<\/em><\/p>\n

O vendedor sempre precisar\u00e1 fazer a extin\u00e7\u00e3o do aforamento antes da venda, porque que n\u00e3o se transfere mais um aforamento desde que o mesmo foi abolido. N\u00e3o conseguir\u00e1 fazer a escritura dando emiss\u00e3o de posse antes da extin\u00e7\u00e3o do aforamento.<\/p>\n

3) Quando tempo demora mais ou menos o processo de extin\u00e7\u00e3o de enfiteuse?<\/em><\/p>\n

Para a obten\u00e7\u00e3o da extin\u00e7\u00e3o de enfiteuse, o processo leva de 60 a 90 dias, se as taxas forem pagas em tempo h\u00e1bil. Ap\u00f3s isso, o ato praticado dever\u00e1 ser averbado na matr\u00edcula do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, e o prazo do cart\u00f3rio para fazer a averba\u00e7\u00e3o \u00e9 de at\u00e9 30 dias.<\/p>\n

Por: Claudiney Martins<\/em><\/p>\n