{"id":245,"date":"2018-08-16T11:18:26","date_gmt":"2018-08-16T14:18:26","guid":{"rendered":"https:\/\/imovita.com\/blog\/?p=245"},"modified":"2018-08-16T15:50:31","modified_gmt":"2018-08-16T18:50:31","slug":"os-documentos-necessarios-na-compra-de-um-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/imovita.com\/blog\/os-documentos-necessarios-na-compra-de-um-imovel\/","title":{"rendered":"Os documentos necess\u00e1rios na compra de um im\u00f3vel"},"content":{"rendered":"
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A compra de um im\u00f3vel \u00e9 uma transa\u00e7\u00e3o\u00a0 burocr\u00e1tica e requer uma extensa lista de documentos visando resguardar o comprador. Antes de assinar a escritura no cart\u00f3rio de notas, \u00e9 fundamental analisar cuidadosamente a documenta\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e dos vendedores para fazer uma aquisi\u00e7\u00e3o com total seguran\u00e7a jur\u00eddica. O seu corretor de im\u00f3veis dever\u00e1 providenciar esses documentos e orient\u00e1-lo na an\u00e1lise dos mesmos. Os documentos apresentados devem comprovar que n\u00e3o incide sobre o im\u00f3vel e seus vendedores nenhuma a\u00e7\u00e3o, d\u00edvida, processo ou lit\u00edgios que venham recair sobre o comprador. Se o transmitente \u00e9 alvo de alguma a\u00e7\u00e3o judicial, o bem poder\u00e1 ser usado futuramente para sanar a pend\u00eancia.<\/p>\n

Alguns desses documentos s\u00e3o pagos, como os obtidos no cart\u00f3rio, por isso \u00e9 importante fechar a negocia\u00e7\u00e3o antes de solicit\u00e1-los,\u00a0 para assim evitar custos e trabalhos desnecess\u00e1rios. Lembrando que os documentos precisam est\u00e1 atualizados, pois o prazo de validade \u00e9 de 30 dias.<\/p>\n

Segue abaixo a rela\u00e7\u00e3o dos documentos que devem ser apresentados antes de se dirigir ao cart\u00f3rio para lavrar a escritura p\u00fablica de compra e venda:<\/p>\n

Documenta\u00e7\u00e3o do vendedor<\/strong><\/span><\/p>\n

– RG e CPF:<\/strong>\u00a0documentos b\u00e1sicos de identifica\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

– Certid\u00e3o de casamento ou uni\u00e3o est\u00e1vel com regime de bens, se houver:<\/strong>\u00a0Mesmo que o vendedor esteja vendendo um bem particular exclusivamente dele, o o seu c\u00f4njuge ou companheiro precisa manifestar que est\u00e1 ciente da venda. Se for um bem comum do casal, precisa apresentar a documenta\u00e7\u00e3o dos dois.<\/span><\/p>\n

Um casal em uni\u00e3o est\u00e1vel sem um contrato de uni\u00e3o est\u00e1vel, se o im\u00f3vel estiver em nome dos dois, n\u00e3o haver\u00e1 problemas, pois ambos s\u00e3o propriet\u00e1rios, e, portanto, vendedores. Mas se o im\u00f3vel tiver em nome apenas de um deles, considera-se que ele \u00e9 \u00fanico dono. Nesse caso o companheiro n\u00e3o pode impedir a venda, a menos que venha intervir se houver lit\u00edgio.<\/p>\n

– Certid\u00f5es negativas (principais):<\/strong>\u00a0<\/span><\/p>\n

Certid\u00e3o negativa de protestos (obtidas em cart\u00f3rios de notas e protestos); <\/span><\/p>\n

Certid\u00e3o negativa de a\u00e7\u00f5es c\u00edveis e criminais (obtidas no site da Justi\u00e7a Federal); <\/span><\/p>\n

Certid\u00e3o negativa e execu\u00e7\u00f5es fiscais estadual e municipal (geralmente obtidas nos sites das respectivas secretarias de fazenda);<\/span><\/p>\n

Certid\u00e3o\u00a0de quita\u00e7\u00e3o de tributos federais (obtida no\u00a0site da Receita Federal<\/a>); <\/span><\/p>\n

Certid\u00e3o negativa de a\u00e7\u00f5es trabalhistas (obtida\u00a0no site do Tribunal Superior do Trabalho<\/a>); <\/span><\/p>\n

Certid\u00e3o negativa\u00a0 de interdi\u00e7\u00e3o, tutela e curatela (obtida em cart\u00f3rios de registro civil das pessoas naturais e de interdi\u00e7\u00f5es e tutelas).<\/span><\/p>\n

Essas certid\u00f5es comprovam que o vendedor est\u00e1 livre de d\u00edvidas trabalhistas, processos e interdi\u00e7\u00f5es judiciais, que os impediriam de vender o im\u00f3vel. Mesmo que n\u00e3o conste nada da matr\u00edcula do im\u00f3vel, pode ser que haja alguma a\u00e7\u00e3o em curso contra o transmitente que ainda n\u00e3o foi informada ao cart\u00f3rio para averbar na matr\u00edcula. A\u00e7\u00f5es judiciais\u00a0 poder\u00e3o atingir o adquirente futuramente, por isso n\u00e3o \u00e9 suficiente apenas a matr\u00edcula atualizada do im\u00f3vel como certid\u00e3o \u00fanica.\u00a0 As certid\u00f5es emitidas onlines s\u00e3o gratuitas.<\/span><\/p>\n

Se for apontado d\u00edvida, o vendedor precisa comprovar renda ou\u00a0 patrim\u00f4nio complementar suficiente para cobrir a d\u00edvida. Nesse caso, n\u00e3o haver\u00e1 impedimento algum para prosseguir a venda, desde que o comprador esteja de acordo.<\/p>\n

Documenta\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel<\/strong><\/span><\/p>\n

– Matr\u00edcula atualizada:<\/strong>\u00a0 Solicitada no cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, a\u00a0<\/span>matr\u00edcula atualizada com uma certid\u00e3o de \u00f4nus reais serve para constatar\u00a0 se o im\u00f3vel\u00a0 n\u00e3o est\u00e1 sendo afetado por uma a\u00e7\u00e3o e que o mesmo est\u00e1 livre e desembara\u00e7ado de qualquer tipo de \u00f4nus. A matr\u00edcula serve tamb\u00e9m para comprovar a a propriedade do im\u00f3vel. Nela consta todo o hist\u00f3rico do im\u00f3vel, como averba\u00e7\u00f5es<\/a> e aliena\u00e7\u00f5es passadas.<\/span><\/p>\n

– Certid\u00e3o de situa\u00e7\u00e3o fiscal\/IPTU:<\/strong>\u00a0Obtida na secretaria de tributos Prefeitura, mostra se o im\u00f3vel tem d\u00edvidas municipais, como o IPTU. Em algumas cidades, a certid\u00e3o j\u00e1 pode ser emitida pela internet.<\/span><\/p>\n

– Declara\u00e7\u00e3o de inexist\u00eancia de d\u00e9bitos condominiais:<\/strong>\u00a0Se o im\u00f3vel faz parte de um condom\u00ednio, solicite ao s\u00edndico ou administrador do condom\u00ednio. Se existir d\u00e9bitos de condom\u00ednio, esses d\u00e9bitos recair\u00e3o sobre o novo propriet\u00e1rio. <\/span><\/p>\n

– Certid\u00e3o enfit\u00eautica:<\/strong>\u00a0 Era solicitada antigamente, em caso de im\u00f3vel foreiro,\u00a0 isto \u00e9, cuja propriedade da Uni\u00e3o ou do munic\u00edpio.\u00a0 Quem tem\u00a0 um im\u00f3vel desses, portanto, s\u00f3 tem sua posse, o direito de uso, n\u00e3o a propriedade. At\u00e9\u00a0 o ano de 2010, quem tinha a posse de um im\u00f3vel foreiro, poderia transmitir o aforamento atrav\u00e9s da venda, sendo necess\u00e1rio o pagamento do laud\u00eamio para a prefeitura. Mas a constitui\u00e7\u00e3o de aforamento atualmente est\u00e1 proibida, e os aforamentos existentes precisam ser extintos ou resgatados antes da venda.<\/span><\/p>\n

Portanto, verifique na matr\u00edcula do im\u00f3vel se ele \u00e9 aforamento. Se esse for o caso, o propriet\u00e1rio n\u00e3o poder\u00e1 vend\u00ea-lo enquanto n\u00e3o fizer o resgate de aforamento e a obten\u00e7\u00e3o do dom\u00ednio direto.<\/p>\n

No artigo “como fazer a extin\u00e7\u00e3o de enfiteuse ou aforamento<\/a>“, escrevi um passo a passo para orient\u00e1-lo nessa tarefa.<\/p>\n

–Comprovante de quita\u00e7\u00e3o do ITBI<\/strong> (Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis). Antes de ir ao Cart\u00f3rio lavrar a escritura, dever\u00e1 pagar o ITBI \u00e0 prefeitura, que na maioria dos munic\u00edpios, corresponde a 3% do valor do im\u00f3vel (Se adquirido atrav\u00e9s de financiamento banc\u00e1rio, 2% sobre o valor financiado).<\/p>\n

Ap\u00f3s a lavratura da Escritura no Cart\u00f3rio de Notas, n\u00e3o deixe de lev\u00e1-la imediatamente para ser registrada\u00a0 no Cart\u00f3rio de Registro. Nesse ato, ser\u00e1 averbado na matr\u00edcula que voc\u00ea \u00e9 o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel. Muitos cometem o erro de levar a escritura para casa e guard\u00e1-la sem registrar. Lembre-se de que dono \u00e9 quem registra. Um vendedor mal intencionado pode agir de m\u00e1 f\u00e9 e vender o mesmo im\u00f3vel para um terceiro e fazer nova escritura em outro Cart\u00f3rio\u00a0 antes de voc\u00ea registrar. Se o outro comprador registrar a escritura antes de voc\u00ea, ele ser\u00e1 o dono. N\u00e3o corra o risco de cair em um golpe como esse.<\/p>\n

Espero que essas orienta\u00e7\u00f5es possam ajud\u00e1-lo a ter uma experi\u00eancia agrad\u00e1vel ao comprar o seu novo im\u00f3vel.<\/p>\n

Por: Claudiney Martins<\/em><\/span><\/p>\n

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