Aforamento, enfiteuse ou emprazamento, é a relação jurídica, por via da qual o proprietário, senhorio direto (o senhorio direto, na grande maioria das Comarcas e Municípios onde existe a enfiteuse, é o poder Público (Prefeitura Municipal ou União), ou, então, entidades religiosas) autoriza outra pessoa (o foreiro, ou enfiteuta) a usar, gozar e dispor do terreno, com certas restrições e obrigações, dentre estas a de pagamento do foro ou pensão anual. O aforamento é um direito real, onde o Senhorio é titular do domínio direto e o foreiro do domínio útil. O somatório dos domínios direto e útil constitui o domínio pleno, no qual se acham reunidos todos os atributos de propriedade, ou seja, o uso, o gozo e a disposição. Para exercer o domínio útil sobre o bem alheio, além do foro anual, o foreiro deverá também pagar ao senhorio, o laudêmio, que é uma porcentagem de 2,5% calculado sobre o valor atualizado da propriedade. O laudêmio só é pago em caso de transferência de domínio útil, por venda ou doação.
A enfiteuse é um contrato perpétuo, enquanto que contrato por tempo limitado constitui-se arrendamento. Existem dois tipos de enfiteuse: civil e administrativa. A enfiteuse civil é constituída sobre bens particulares e públicos (do domínio municipal) e a administrativa, sobre imóveis da União, como terrenos da Marinha.
O Novo Código Civil, que entrou em vigor a partir de janeiro do ano de dois mil e três (2003), em Livro Complementar, Disposições Finais e Transitórias, no Artigo nº 2.038, diz: “Fica proibida a constituição de Enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, as disposições do Código Civil, de 1º de janeiro de 1916, e leis posteriores”.
De acordo com o Código Civil de 1916, art. 693: “Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 10 (dez) anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste Capítulo.”
Assim, as enfiteuses particulares já registradas existirão enquanto não consolidados os domínios direto e útil – ou não extintas.
Uma vez que a enfiteuse civil foi abolida, faz-se necessário que os enfiteutas solicitem na prefeitura o resgate de aforamento ou extinção de enfiteuse para obter o domínio direto do seu imóvel. Antes do novo código civil, o foreiro poderia transmitir a enfiteuse a terceiros por meio de venda ou doação do imóvel foreiro, mediante pagamento do laudêmio. Porém hoje a transmissão do aforamento não é mais permitida. Os cartórios de notas não fazem escritura pública de compra e venda de imóvel foreiro. Isso significa que o enfiteuta só poderá vender ou doar um imóvel foreiro depois da extinção de enfiteuse, estando este ato praticado, devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Para descobrir se o seu imóvel é aforamento, solicite no Cartório de Registro uma Matrícula atualizada do Registro do Imóvel e verifique se nele consta “carta de aforamento” como forma original de aquisição do terreno, e verifique se o aforamento já foi extinto. Tome os passos necessários para obter o domínio direto junto a Prefeitura Municipal, se esse for o caso. Para isso, dirija-se à Secretaria Municipal de Tributos com a Petição de Extinção de Enfiteuse juntamente com os seguintes documentos necessários:
-Certidão Negativa de Débitos (IPTU)
-Certidão de Cadastro com limites atualizados (Obtido no setor de cadastro da prefeitura)
-Cópia do RG e do CPF do requerente.
-Cópias do(s) termo (s) de transferência (s) ou ESCRITURA PÚBLICA (quando houver)
-Matrícula atualizada do Registro do Imóvel (Obtida no cartório de Registro de Imóveis)
Depois que dá entrada com a petição, o requerente deverá pagar o laudêmio e dez pensões anuais, após o que o procurador geral do município encaminhará o Instrumento Particular de Extinção de Enfiteuse e Transmissão de Domínio Direto para que seja assinado pelo prefeito municipal. Esse documento deverá ser levado ao cartório de Registro de Imóveis para que esse ato praticado seja registrado e averbado na matrícula do seu imóvel. Após essa averbação, você será o titular do domínio direto, e seu imóvel estará apto para realização da escritura de compra e venda.
O processo de extinção de enfiteuse é burocrático e envolve algumas idas ao cartório e à prefeitura. Por isso é recomendável a assessoria de um profissional. Poderá poupar seu tempo e energia agilizando o processo ao contratar uma imobiliária ou despachante imobiliário para realizar os serviços.
Se você descobrir que tem um imóvel aforado e pretende vendê-lo, não deixe para cuidar desse assunto na última hora, quando for transmitir a escritura. Isso poderá atrasar ou impedir a concretização do negócio, porque a transmissão do domínio direto pela prefeitura e a averbação do mesmo na matrícula do Cartório de Registro de imóveis é um processo que poderá se estender por alguns meses. Exerça o seu direito de resgate do aforamento e torne-se o proprietário titular do domínio direto do seu imóvel.
Perguntas dos leitores:
1) Como a prefeitura calcula o laudêmio e o foro?
O laudêmio corresponde 2,5% sobre o valor da área do terreno, (não cobra sobre o valor de área construída). A avaliação é feita por uma comissão da prefeitura.
Laudêmio = Área X Valor/m² X 2,5%
O foro corresponde a 10 pensões anuais pelo foreiro, onde cada pensão é calculada 0,04644 sobre o valor da área do terreno.
Foro = Área X Valor/m² X 0,04644 X 10
2) Em caso de venda, é melhor fazer a extinção do aforamento antes ou depois da venda?
O vendedor sempre precisará fazer a extinção do aforamento antes da venda, porque que não se transfere mais um aforamento desde que o mesmo foi abolido. Não conseguirá fazer a escritura dando emissão de posse antes da extinção do aforamento.
3) Quando tempo demora mais ou menos o processo de extinção de enfiteuse?
Para a obtenção da extinção de enfiteuse, o processo leva de 60 a 90 dias, se as taxas forem pagas em tempo hábil. Após isso, o ato praticado deverá ser averbado na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis, e o prazo do cartório para fazer a averbação é de até 30 dias.
Por: Claudiney Martins
