A compra de um imóvel é uma transação burocrática e requer uma extensa lista de documentos visando resguardar o comprador. Antes de assinar a escritura no cartório de notas, é fundamental analisar cuidadosamente a documentação do imóvel e dos vendedores para fazer uma aquisição com total segurança jurídica. O seu corretor de imóveis deverá providenciar esses documentos e orientá-lo na análise dos mesmos. Os documentos apresentados devem comprovar que não incide sobre o imóvel e seus vendedores nenhuma ação, dívida, processo ou litígios que venham recair sobre o comprador. Se o transmitente é alvo de alguma ação judicial, o bem poderá ser usado futuramente para sanar a pendência.
Alguns desses documentos são pagos, como os obtidos no cartório, por isso é importante fechar a negociação antes de solicitá-los, para assim evitar custos e trabalhos desnecessários. Lembrando que os documentos precisam está atualizados, pois o prazo de validade é de 30 dias.
Segue abaixo a relação dos documentos que devem ser apresentados antes de se dirigir ao cartório para lavrar a escritura pública de compra e venda:
Documentação do vendedor
– RG e CPF: documentos básicos de identificação.
– Certidão de casamento ou união estável com regime de bens, se houver: Mesmo que o vendedor esteja vendendo um bem particular exclusivamente dele, o o seu cônjuge ou companheiro precisa manifestar que está ciente da venda. Se for um bem comum do casal, precisa apresentar a documentação dos dois.
Um casal em união estável sem um contrato de união estável, se o imóvel estiver em nome dos dois, não haverá problemas, pois ambos são proprietários, e, portanto, vendedores. Mas se o imóvel tiver em nome apenas de um deles, considera-se que ele é único dono. Nesse caso o companheiro não pode impedir a venda, a menos que venha intervir se houver litígio.
– Certidões negativas (principais):
Certidão negativa de protestos (obtidas em cartórios de notas e protestos);
Certidão negativa de ações cíveis e criminais (obtidas no site da Justiça Federal);
Certidão negativa e execuções fiscais estadual e municipal (geralmente obtidas nos sites das respectivas secretarias de fazenda);
Certidão de quitação de tributos federais (obtida no site da Receita Federal);
Certidão negativa de ações trabalhistas (obtida no site do Tribunal Superior do Trabalho);
Certidão negativa de interdição, tutela e curatela (obtida em cartórios de registro civil das pessoas naturais e de interdições e tutelas).
Essas certidões comprovam que o vendedor está livre de dívidas trabalhistas, processos e interdições judiciais, que os impediriam de vender o imóvel. Mesmo que não conste nada da matrícula do imóvel, pode ser que haja alguma ação em curso contra o transmitente que ainda não foi informada ao cartório para averbar na matrícula. Ações judiciais poderão atingir o adquirente futuramente, por isso não é suficiente apenas a matrícula atualizada do imóvel como certidão única. As certidões emitidas onlines são gratuitas.
Se for apontado dívida, o vendedor precisa comprovar renda ou patrimônio complementar suficiente para cobrir a dívida. Nesse caso, não haverá impedimento algum para prosseguir a venda, desde que o comprador esteja de acordo.
Documentação do imóvel
– Matrícula atualizada: Solicitada no cartório de Registro de Imóveis, a matrícula atualizada com uma certidão de ônus reais serve para constatar se o imóvel não está sendo afetado por uma ação e que o mesmo está livre e desembaraçado de qualquer tipo de ônus. A matrícula serve também para comprovar a a propriedade do imóvel. Nela consta todo o histórico do imóvel, como averbações e alienações passadas.
– Certidão de situação fiscal/IPTU: Obtida na secretaria de tributos Prefeitura, mostra se o imóvel tem dívidas municipais, como o IPTU. Em algumas cidades, a certidão já pode ser emitida pela internet.
– Declaração de inexistência de débitos condominiais: Se o imóvel faz parte de um condomínio, solicite ao síndico ou administrador do condomínio. Se existir débitos de condomínio, esses débitos recairão sobre o novo proprietário.
– Certidão enfitêutica: Era solicitada antigamente, em caso de imóvel foreiro, isto é, cuja propriedade da União ou do município. Quem tem um imóvel desses, portanto, só tem sua posse, o direito de uso, não a propriedade. Até o ano de 2010, quem tinha a posse de um imóvel foreiro, poderia transmitir o aforamento através da venda, sendo necessário o pagamento do laudêmio para a prefeitura. Mas a constituição de aforamento atualmente está proibida, e os aforamentos existentes precisam ser extintos ou resgatados antes da venda.
Portanto, verifique na matrícula do imóvel se ele é aforamento. Se esse for o caso, o proprietário não poderá vendê-lo enquanto não fizer o resgate de aforamento e a obtenção do domínio direto.
No artigo “como fazer a extinção de enfiteuse ou aforamento“, escrevi um passo a passo para orientá-lo nessa tarefa.
–Comprovante de quitação do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Antes de ir ao Cartório lavrar a escritura, deverá pagar o ITBI à prefeitura, que na maioria dos municípios, corresponde a 3% do valor do imóvel (Se adquirido através de financiamento bancário, 2% sobre o valor financiado).
Após a lavratura da Escritura no Cartório de Notas, não deixe de levá-la imediatamente para ser registrada no Cartório de Registro. Nesse ato, será averbado na matrícula que você é o proprietário do imóvel. Muitos cometem o erro de levar a escritura para casa e guardá-la sem registrar. Lembre-se de que dono é quem registra. Um vendedor mal intencionado pode agir de má fé e vender o mesmo imóvel para um terceiro e fazer nova escritura em outro Cartório antes de você registrar. Se o outro comprador registrar a escritura antes de você, ele será o dono. Não corra o risco de cair em um golpe como esse.
Espero que essas orientações possam ajudá-lo a ter uma experiência agradável ao comprar o seu novo imóvel.
Por: Claudiney Martins
